Выставка Недвижимости в СКК - 2012

Новости выставки "Выставка Недвижимости в СКК - 2012" от 8-июн-2012

Анонс: Организаторы "Выставки Недвижимости в СКК - 2012", которая состоится с 20 по 21 октября в Санкт-Петербурге, провели круглый стол "Проблемы и перспективы развития социальной и транспортной инфраструктуры на территориях комплексного освоения".

Недавно руководство Петербурга заявило, что город, скорее всего, будет разделён на две зоны - в одной развитие объектов инфраструктуры в новых строительных проектах будет вестись за счёт средств бюджета, в другой эту задачу будет предложено взять на себя инвесторам. О том, как будет развиваться город и в чьей зоне ответственности должна находиться инфраструктура обсуждали участники круглого стола "Проблемы и перспективы развития социальной и транспортной инфраструктуры на территориях комплексного освоения", который совместно провели оргкомитет "Выставки недвижимости в СКК" и газета "Строительный Еженедельник". Накал страстей, царивший на дискуссии, показал, что сегодня вопрос финансирования и подготовки инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры остаётся одним из самых острых для девелоперов.

Александр Пудиков, директор "Выставки недвижимости в СКК" объяснил выбор темы так: "Строительство городского жилья является для нас приоритетным направлением. Сегодняшняя дискуссия является продолжением серии круглых столов, которые мы начали проводить с прошлого года, и планируем собирать их каждые две недели".

В ходе обсуждения участники разделились на два лагеря. Одни считают, что финансировать развитие инфраструктуры должны инвесторы. Другие - что это обязанность государства, и если оно устраняется от этого, возникает вопрос - для чего оно тогда вообще нужно.

Виктор Полищук, начальник управления Генерального плана КГА Петербурга считает, что заявления о перекладывании развития инфраструктуры на плечи инвесторов не было. Он уверен, что городу нужно провести ревизию проектов. "Речь шла о том, чтобы проекты планировок были дополнены полноценными экономическими разделами, которых сегодня мы практически не наблюдаем. В этом разделе мы могли бы увидеть структуру затрат по развитию проекта. Сегодня проблемы не в проектах, которые могут выполнить любые проектные группы, а в девелопменте. К примеру, если 2 - 3 застройщика не могут между собой договориться, как кто будет строить в одном контуре, то все работы идут хаотично: у одного изыскательские работы, у другого - участки в собственности. Было бы интересно договориться о том, чтобы совещания, проводимые по увязке проектов, перенести на ваши круглые столы, где каждая сторона сможет высказаться, почему они не могут друг друга ждать. Единого рецепта, как решить возникающие проблемы, нет. Проблема в том, что мы имеем дело с территориями в 300 - 1000 гектаров, которые находятся в частной собственности. На вторичном рынке они разделены на десятки и сотни долей без всяких планов. Теперь, когда надо создавать там дороги и сети появляются проблемы. Инвесторы просят город строить там сети, а другой инвестор в таком случае не понимает, почему ему сети не строят," - рассказал В. Полищук.

Cветлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос" рассказала об опыте компании в решении этого вопроса: "Перед "Балтросом" этот вопрос встал уже 5 лет назад с началом реализации проекта "Новая Ижора". Нам нужно было инженерно подготовить 285 га земли, которые были переведены из земель сельхозназначения в статус ИЖС. Тогда "Балтрос" взял на себя порядка 14 км сетей, не считая километража разводки по территории самого района. Однако до сих пор все сети и дороги значатся на балансе нашей компании. Могу сказать, мы ожидаем, что в этом году эти сети будут переданы городу безвозмездно в силу того, что компания терпит определенные убытки по их содержанию и эксплуатации. У нас есть проблемы, так как администрация вынуждена добавить дополнительный тариф для жителей района на содержание этих сетей, что составляет 10 рублей с кв. м. Сейчас в "Новой Ижоре" ведётся строительство школы на 825 мест и детского сада, потому что развитие столь крупной территории невозможно без организации нормальной комфортной жизни в этом районе. В прошлом году в проекте Славянка, который находится ближе к Пушкину, мы сдали два детсада и школу, которые сегодня укомплектовала полностью. Эти объекты мы строили также в рамках ГЧП. По этому соглашению город должен был ежемесячно оплачивать наши услуги, но пока мы не получили ни копейки. Застройщики сегодня стремятся сделать так, чтобы город развивался гармонично. Я не знаю в Петербурге ни одной компании, которая готова полностью при реализации проекта КОТ взять на себя все затраты по созданию инженерной, дорожной и социальной инфраструктур. В Cлавянке подобные работы доходили до 80 % от стоимости всего строительства".

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" высоко ценит опыт "Балтроса". "Но то, что они сейчас сделали в плане социальной инфраструктуры это ещё не стало для города обыденной практикой и видимо не станет в ближайшем будущем. "Балтросу", скажем честно, удалось это сделать благодаря тому, что они получили огромный заказ со стороны Минобороны. Порядка 368 тыс. кв. м на продажу, а 142 тыс. кв. м - для Министерства обороны. Если бы не этот факт и изначально низкая стоимость земли, то реализация этой социальной и инфраструктурной нагрузки была бы невозможна".

Некоторые инвесторы считают, что то, что происходит сегодня в городе, называя вещи своими именами, называется дефолтом. Сергей Иванов, директор по строительству ЗАО "Прок": "Правила игры сегодня существуют: есть генплан, ПЗЗ, но непонятно, как быстро они меняются. Пришёл новый губернатор, и только из отчёта перед ЗАКСом я узнал его позицию в отношении развития нашего города. Если раньше город продавал землю, говоря, что будет развивать эти районы, то сегодня он частично от своих слов отказывается".

Леван Харазов, генеральный директор "БКН-Девелопмент" видит ситуацию так: "Практика последних 8 лет заключалась в том, что город довольно планомерно в соответствии с существующими требования выпустил большое количество материала, утвердил его, но сам город, как девелопер, не отследил, что он не успевает обеспечивать развитие инфраструктуры. Изначально инженерией, дорогами и социальной инфраструктурой занимался город, и он просто долгое время не считал эти затраты. Надо отдать должное, что в администрацию пришли люди, которые как антикризисные управляющие провели ревизию затрат. Результаты этой ревизии их ужаснули. Город осознал, что просто не может обеспечить это развитие и отвечать по тем обязательствам, которые были выданы ранее. В Петербурге много земли находится в частной собственности, поэтому администрация не может запретить девелоперу развивать проекты на своей частной земле, если они соответствуют всем нормам. Но поскольку обязательства по строительству инфраструктуры город выполнить не может, то он предлагает девелоперам либо подождать, либо строить это за свой счёт. Встаёт вопрос о том, как много в городе компаний, которые готовы взять на себя такие обязательства. Когда администрация говорит, что определит направления в которые она будет вкладывать, происходит дисбаланс, так как девелоперы, работающие в этом направлении, будут не в равных условия с другими".

Александр Свинолобов директор по развитию NCC Жилищное строительство (Россия) рассказал о западном опыте в этом направлении: "В Финляндии и Швеции всю инфраструктуру независимо от площади участка строит город. При этом неважно в чьей собственности находится земля. Инвестор понимает, что точка присоединения независимо от объёма застройки будет на границе участка. Видимо, там бюджет муниципальных образований и государственного уровня прекрасно понимает схему возврата этих инвестиций через налоги, наполняемость рабочими местами и другое. У нас каждая компания хочет подешевле купить земельный участок, хочет, чтобы за счёт города что-то поближе было построено, а потом дороже продать проект. За границей прекрасно функционируют школы, построенные на частные деньги в рамках ГЧП. У нас эта схема не работает, и инвесторы не готовы вкладывать в строительство, если в их бюджете этой статьи расходов нет".

Сергей Будько, коммерческий директор ГК Кивеннапа рассказал и об опыте работы в соседнем регионе - Ленобласти. Там, по его словам, эти вопросы решаются проще. "Мы тоже подводим инженерию к своим посёлкам, строим дороги. Экономика девелоперского бизнеса сегодня позволяет это делать. Что касается детских садов и школ, то вопрос это непростой. Хотя если работать с нормальной производственной рентабельностью, то девелопер может себе это позволить. Помощь государства в этих вопросах нам, конечно нужна, но если не закладывать сумасшедшей рентабельности, то это все возможно. Может, в Ленобласти это сделать проще, но я уверен, что и в городе это тоже можно сделать".

Светлана Денисова в конце мероприятия резюмировала: "Мы понимаем масштаб и сложность проблем, которые стоят перед городом в свете значительного сокращения бюджета. Но бизнес не может существовать в тех условиях, когда правила постоянно меняются, когда город объявляет о том, что принятые им ранее обязательства являются неподъёмными. За каждой компанией стоят интересы дольщиков, которые рассчитывали, что их дети пойдут в ближайшую построенную школу. И если нам говорят, что эта школа не будет построена, то это влияет не на наше бизнес-решение, а на жизни конкретных людей. Нам сложно принимать на себя обязательства по строительству социальной инфраструктуры, когда мы видим на примере "Балтроса", что город из сочетания "государственно-частное партнёрство" убирает слово "партнёрство", и свою часть обязательств пока что выполнять не спешит. Если интересами такой крупной компании как "Балтрос" можно пренебречь, то и мы чувствуем себя не вполне уверенно".

А Леван Харазов добавил: "Мы, скорее всего придём к тому, что собственники земли, крупные компании будут вынуждены создавать некие конгломерации, агентства или управляющие компании, которым будут делегированы полномочия по обеспечению территорий инфраструктурными объектам. Это будет осуществляться либо на паевой основе в зависимости от будущих улучшений, либо с привлечением инвесткапитала. Другого пути пока нет, так как город не готов, а девелоперы не могут годами ждать. Те капиталы, которые вложены, просто могут съесть любую компанию".